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【年报季】远洋集团:没有召开业绩发布会大富

2019-11-06    

  去年,远洋集团董事局主席李明那句“我要是早5年做房地产,远洋早过3000亿了”的豪言犹在耳。

  今年,远洋初步完成李明的预期,达成千亿销售额,李明却罕见地没有面向媒体召开业绩会。

  远洋集团高管解释说:考虑到面对香港投资机构和投资人的传播效果,远洋今年选择直接与投行分析机构举行闭门沟通会。

  但是,这很难不让人联想是因为2018年这份不够合格的成绩单,而刻意做出低调弱化传播的结果。

  我们的【年报季】系列已经推出了多家主流房企的年报分析,各家企业难免有不足之处,也不乏核心指标上的亮点。但翻看老牌房企远洋的这份年报,真的有些不忍心分析了。

  简单来说,2018年远洋的协议销售额创下了新高至人民币1095.1亿元,同比增长了55%,符合去年李明所期望的每年50%的增长速度。

  但是需要注意远洋的权益占比不到70%。这意味着,真正属于远洋的销售规模离千亿还有距离。

  以大本营北京来说,根据年报数据2018年北京单城贡献的协议销售额高达276.04亿元,但是在2018年北京房企销售排行榜上,销冠房企首开全年销售额也只有约264亿元,第10名的龙湖约94亿元,而远洋并未进入前十。所以,这个协议销售额与真正的成交金额之间,有着不小的鸿沟。

  在去掉协议销售额这块遮羞布之后,远洋2018年在利润等核心指标上集体下滑。比如营业额下降10%,股东应占溢利和每股溢利都下降了30%。

  远洋集团表示,营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后,以及部分项目以股权转让形式出售,收益未计入营业额。

  作为一家开发高端住宅起家的房企,远洋在期内的净利润率还下降了3个百分点至6%,远低于行业平均水平,负债率却上升了11个百分点。

  不过,值得点赞的是去年远洋集团的融资成本控制在5.38%,在融资环境收紧的情况下,拥有明显的成本优势。

  面对整体经营不理想的现状,远洋集团表示正在进行调整“四步棋”,包括坚持聚焦开发主业的调整;对战略新业务实施轻资产化调整;住宅类产品往中小型、快周转的适销产品调整;以及区域布局的均衡性调整;这些调整短期内会带来一些指标变化。

  根据年报,远洋集团2018年营业收入贡献最多的是北京、杭州、深圳和大连等城市。北京作为远洋集团的大本营,在2018年贡献了总营业额的30%,达126.24亿元。营业额比去年有所下降,占比却提升了百分之一。

  近年来,远洋大力围绕全国五大城市群进行战略布局,但北京楼市仍旧至关重要。当北京楼市遭遇到严厉调控、工地停工等情况,远洋的业绩自然会直接受到影响。

  从目前远洋在北京的土地储备不难看出,远洋在北京发展面临以下几点客观问题。

  一、在北京“326新政”落地2年之后,北京商办市场成交量下跌了9成。而远洋在北京布局了不少商办楼盘,诸如26街区、远洋新天地、远洋新仕界等项目。对比2017年的年度报告,不难发现诸如26街区、亦庄汽车大厦等项目的进展几乎被冰冻住。

  二、诸如五里春秋、禧瑞春秋、万和斐丽、金悦府、颐景春秋等当前正在开售的住宅产品,远洋的权益占比都比较少。从前远洋在高端市场佳作频出,如今在限竞房这样饱受掣肘的产品上,远洋具备的产品优势发挥空间不大。随着北京限竞房红海的竞争日益激烈,这些楼盘的去化也不容易。

  只有在拿地较早的远洋天著、大富豪,远洋天著春秋等明星项目上,远洋拥有100%的股权,而这些项目又基本进入了销售后期甚至尾期,可以说远洋在北京楼市不复当年的强势和风光。

  不同于往年年报对每一个楼盘的营业额和销售数字做出详细说明,今年年报中,我们只能看到城市为单位的数据,因而我们暂时无法对远洋北京项目去年的表现进行详细盘点。

  远洋集团方面表示,2017年开始远洋在北京重仓多个项目,包括孙河、大兴、亦庄等热门板块,依然看好、关注北京市场。但从自身整体布局结构来看,希望能够更加均衡、合理化。

  好消息是,在拿地上,去年远洋表现得较为积极,围绕五大城市群,尤其是长三角、粤港澳大湾区进行土地储备。

  全年在30个城市获取了59个项目,新增土地储备约1012万平方米。截至2018年12月31日,远洋集团已布局45个城市,总土地储备逾4000万平方米。这为远洋下一步的追赶提供了弹药。

  2019年,远洋可售货值达2373亿元,同比上升30%,住宅类占比达80%,以快周转的适销产品为主。远洋希望2019年完成1400亿元销售目标,争取2020年达到2000亿元。


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